Combien de locations de courte durée y a-t-il vraiment à Milan ? De 12 500 à 30 900 : pourquoi les sources ne concordent pas

« Milan compte 20 000 locations de courte durée. » « Plus de 30 000. » « En baisse de 16 %. » Toutes ces phrases ont été publiées en 2026, toutes avec une source. Peuvent-elles être vraies en même temps ? Oui, car elles mesurent des choses différentes. Nous avons aligné les estimations publiques, expliqué d’où viennent les écarts et refait les calculs sur un jeu de données ouvert : toutes les annonces Airbnb de la commune de Milan relevées par Inside Airbnb en septembre 2026, comparées au même relevé de septembre 2025.

Les estimations publiques : de 12 559 à 30 887

Les tendances ne concordent pas non plus. BnbCalc indique une baisse de 16 % en un an, AirDNA une baisse de 5,6 % entre mai 2025 et mai 2026, Confcommercio une hausse de 21,5 %. Dans les données Inside Airbnb, qui refont le même relevé à un an d’intervalle, les annonces progressent de 10,5 %.

Pourquoi les chiffres ne concordent pas

Les écarts viennent de trois choix, presque jamais expliqués quand le chiffre finit dans un titre.

1. Quelles plateformes. Airbnb seul, ou aussi Booking et Vrbo. Le même appartement publié sur plusieurs plateformes peut être compté une ou plusieurs fois, selon la capacité de la source à repérer les doublons.

2. Quel périmètre. La commune de Milan (environ 1,4 million d’habitants) ou une zone plus large. BnbCalc, par exemple, regroupe Milan, Bergame et Monza. Les pages publiques d’AirDNA indiquent elles-mêmes 30 887 annonces en mai et 19 490 en août pour « Milan » : l’écart est trop grand pour être seulement saisonnier et suggère des définitions de marché différentes, que les pages ne précisent pas.

3. Que veut dire « actif ». C’est le choix qui pèse le plus. Avec les mêmes données Inside Airbnb de septembre 2026, en changeant seulement la définition :

De 16 153 à 25 338, l’écart est de 57 % sur les mêmes annonces. Les estimations commerciales « actives » (18 184-19 490) se situent près de la troisième ligne : elles comptent surtout les annonces qui fonctionnent vraiment.

Et la base du ministère ? Ses 29 960 ne sont pas des annonces mais des hébergements enregistrés : hôtels, B&B et maisons de vacances compris, y compris ceux absents d’Airbnb. Sur Airbnb, nous avons trouvé 18 322 CIN différents de la commune de Milan : c’est le nombre minimum d’unités enregistrées ayant au moins une annonce sur la plateforme en septembre 2026.

Le CIN dans les annonces : moins d’irrégularités qu’il n’y paraît

Depuis janvier 2025, chaque annonce en Italie doit afficher le code d’identification national (CIN). Nous avons contrôlé le champ « licence » de toutes les annonces. Attention : nous avons seulement vérifié que le code a le bon format (IT, six chiffres pour la commune, une lettre et neuf caractères), pas qu’il existe réellement dans la base ministérielle.

Le chiffre qui change la lecture est ailleurs : parmi les annonces ayant au moins un avis au cours des 12 derniers mois, celles sans CIN au format correct représentent 7,6 %. Parmi les annonces sans avis récents, elles montent à 42,5 %. Une bonne partie des annonces « sans code » sont des pages inactives qui ne reçoivent probablement plus de voyageurs. Les compter toutes comme de l’activité irrégulière gonfle le phénomène.

Quelques anomalies méritent d’être signalées :

• 252 annonces situées à Milan affichent le CIN d’une autre commune, dont des codes de Rome et de Florence et des codes manifestement inventés (comme « IT123123… », qui ne correspond à aucune commune).
• 1 258 CIN apparaissent sur plus d’une annonce, soit 3 479 annonces au total. L’explication est souvent banale : le même hôte publie l’appartement entier et les chambres séparément. Mais 206 codes sont utilisés par des hôtes différents, et là l’explication est moins évidente (cogestion, changement de gestionnaire ou code copié).
• En 2025, un même CIN apparaissait sur 96 annonces ; en 2026, le maximum est tombé à 24.

Par rapport à 2025, la part d’annonces avec un CIN au format correct est quasiment stable (81,8 % contre 81,9 %), tandis que les annonces « en attente du code » sont passées de 691 à 486.

Plus d’annonces, mais surtout plus de renouvellement

Le solde cache un renouvellement bien plus important : sur les 22 933 annonces de 2025, 5 298 avaient disparu un an plus tard (23 %), tandis que 7 703 nouvelles sont apparues. Près d’une annonce sur trois de septembre 2026 n’existait pas douze mois plus tôt.

La part des annonces n’acceptant que des séjours d’au moins 30 nuits, c’est-à-dire des locations de moyenne durée publiées sur Airbnb, diminue : de 17,5 % à 13,9 %. Cela suggère qu’une partie de ceux qui louaient « au mois » l’an dernier sont revenus aux séjours courts.

Qui gère les annonces : un marché qui se concentre

Quatre hôtes sur cinq n’ont qu’une annonce, mais ils gèrent une minorité de l’offre. Les 299 hôtes ayant au moins 10 annonces contrôlent 38,4 % de toutes les annonces, et cette part augmente. Les quatre plus grands comptes dépassent chacun 230 annonces, le plus grand en a 468. L’image de la location courte durée comme « résidence secondaire du particulier » décrit la plupart des hôtes, mais pas la plupart des annonces.

Où sont les annonces

Les 87 quartiers de Milan sont très différents. Les dix ayant le plus d’annonces en septembre 2026 :

La croissance reste concentrée dans le centre et la première couronne : Buenos Aires, Duomo, Centrale et Brera ajoutent à eux seuls plus de 650 annonces. Parmi les quartiers moyens, Lodi - Corvetto (+19,7 %) et Porta Romana (+16,4 %) progressent fortement. Vingt quartiers sur 87 perdent des annonces, mais de peu (11 au maximum), et presque tous en périphérie.

La part d’annonces avec un CIN au format correct varie peu : de 86,0 % à Duomo à 73,1 % à Tibaldi, parmi les quartiers d’au moins 150 annonces.

Pour ceux qui connaissent notre quartier : à Portello, les annonces sont passées de 120 à 140 (+16,7 %), à Tre Torri de 22 à 20.

Ce que nous en retenons

1. Avant de citer un chiffre, se demander ce qu’il compte. « 20 000 locations » et « 30 000 locations » peuvent être justes toutes les deux. Sans plateformes, périmètre et définition de l’activité, le chiffre seul dit peu de chose.

2. Le chiffre le plus utile pour le débat public est celui des annonces actives. Pour la commune de Milan sur Airbnb, on est autour de 16 000-18 000, pas des 25 000 annonces publiées.

3. L’irrégularité doit se mesurer sur les annonces actives. Sur le total, près d’une annonce sur cinq n’affiche pas de CIN correct. Parmi celles qui accueillent vraiment des voyageurs, moins d’une sur dix.

4. Le marché grandit, mais surtout se professionnalise. La part des hôtes multi-annonces a gagné trois points en un an, et le renouvellement annuel se chiffre en milliers d’annonces.

Limites de cette analyse

• Inside Airbnb ne couvre qu’Airbnb, et seulement la commune de Milan. Les logements présents uniquement sur Booking ou d’autres canaux ne sont pas inclus.
• Airbnb décale légèrement la position des annonces pour protéger la vie privée : l’attribution aux quartiers limitrophes peut être imprécise.
• Les avis sous-estiment l’activité : tous les voyageurs n’en laissent pas.
• Le contrôle des CIN porte uniquement sur le format. Un code au bon format peut être invalide, et un code « anormal » peut avoir une explication légitime.
• Nous comparons deux relevés ponctuels, à un an d’intervalle, tous deux fin septembre : les valeurs d’autres mois peuvent différer.

Sources et données

• Inside Airbnb, jeu de données « Milan, Lombardy, Italy », relevés des 20-21 septembre 2026 et 22-24 septembre 2025, insideairbnb.com, licence CC BY 4.0.
• Ministère italien du Tourisme, infographie BDSR avril 2026, données extraites le 30 avril 2026.
• Estimations de marché : AirDNA, Airbtics, GuestFavorites, AirROI, BnbCalc, Confcommercio Milano.
• Téléchargez les données par quartier utilisées sur cette page : affitti-brevi-milano-quartieri-2025-2026.csv (87 quartiers, annonces 2025 et 2026, part avec CIN au format correct ; colonnes en italien).

Si vous trouvez une erreur ou souhaitez les données dans un autre format, écrivez-nous : nous mettons cette page à jour à chaque nouveau relevé Inside Airbnb.

Nous avons aussi analysé les calendriers du Salone 2027 : comment se remplissent les locations de courte durée pour le Salone del Mobile 2027.