Quanti affitti brevi ci sono davvero a Milano? Da 12.500 a 30.900: perché le fonti non coincidono

“A Milano ci sono 20.000 affitti brevi.” “Sono oltre 30.000.” “Sono in calo del 16%.” Sono tutte frasi pubblicate nel 2026, tutte con una fonte. Possono essere vere insieme? Sì, perché misurano cose diverse. Abbiamo messo in fila le stime pubbliche, spiegato da dove nascono le differenze e rifatto i conti su un dataset aperto: tutti gli annunci Airbnb del Comune di Milano rilevati da Inside Airbnb a settembre 2026, confrontati con la stessa rilevazione del settembre 2025.

Le stime pubbliche: da 12.559 a 30.887

Anche le tendenze non coincidono. BnbCalc indica un calo del 16% in un anno, AirDNA un calo del 5,6% tra maggio 2025 e maggio 2026, Confcommercio un aumento del 21,5%. Nei dati Inside Airbnb, che rifanno lo stesso rilevamento a un anno di distanza, gli annunci crescono del 10,5%.

Perché i numeri non coincidono

Le differenze nascono da tre scelte, quasi mai spiegate quando il numero finisce in un titolo.

1. Quali piattaforme. Airbnb da solo o anche Booking e Vrbo. Lo stesso appartamento pubblicato su più piattaforme può essere contato una volta o più volte, a seconda di quanto bene la fonte riconosce i doppioni.

2. Quali confini. Il Comune di Milano (circa 1,4 milioni di abitanti) o un’area più larga. BnbCalc, per esempio, mette insieme Milano, Bergamo e Monza. AirDNA, nelle sue stesse pagine pubbliche, riporta 30.887 annunci a maggio e 19.490 ad agosto per “Milan”: la differenza è troppo grande per essere solo stagionale e fa pensare a definizioni diverse del mercato, che le pagine non chiariscono.

3. Cosa vuol dire “attivo”. È la scelta che pesa di più. Con gli stessi dati Inside Airbnb di settembre 2026, cambiando solo la definizione si ottiene:

Da 16.153 a 25.338 c’è una differenza del 57%, sugli stessi annunci. Le stime commerciali “attive” (18.184-19.490) cadono vicino alla terza riga, cioè contano soprattutto gli annunci che lavorano davvero.

E la banca dati del Ministero? I suoi 29.960 non sono annunci ma strutture registrate: comprendono alberghi, B&B e case vacanza, anche quelle che non sono su Airbnb. Su Airbnb abbiamo trovato 18.322 CIN diversi del Comune di Milano: è il numero minimo di unità registrate che a settembre 2026 avevano almeno un annuncio sulla piattaforma.

Il CIN negli annunci: meno irregolari di quanto sembri

Da gennaio 2025 ogni annuncio deve mostrare il Codice Identificativo Nazionale. Abbiamo controllato il campo “licenza” di tutti gli annunci. Attenzione: abbiamo verificato solo che il codice abbia il formato corretto (IT, sei cifre del Comune, una lettera e nove caratteri), non che esista davvero nella banca dati ministeriale.

Il dato che cambia la lettura è un altro: tra gli annunci con almeno una recensione negli ultimi 12 mesi, quelli senza un CIN dal formato corretto sono il 7,6%. Tra gli annunci senza recensioni recenti salgono al 42,5%. Una buona parte degli annunci “senza codice” sono quindi pagine ferme, che probabilmente non ricevono più ospiti. Contarli tutti come attività irregolare gonfia il fenomeno.

Restano alcune anomalie che vale la pena segnalare:

• 252 annunci situati a Milano mostrano un CIN di un altro Comune, tra cui codici di Roma e Firenze e codici palesemente inventati (come “IT123123…”, che non corrisponde a nessun Comune).
• 1.258 CIN compaiono su più di un annuncio, per un totale di 3.479 annunci. Spesso c’è una spiegazione normale: lo stesso host pubblica l’appartamento intero e le singole stanze. Ma 206 codici sono usati da host diversi, e qui la spiegazione è meno ovvia (cogestione, cambio di gestore, oppure un codice copiato).
• Nel 2025 un singolo CIN compariva su 96 annunci; nel 2026 il massimo è sceso a 24.

Rispetto al 2025 la quota di annunci con un CIN dal formato corretto è rimasta praticamente uguale (81,8% contro 81,9%), mentre gli annunci “in attesa del codice” sono scesi da 691 a 486.

Più annunci, ma soprattutto più ricambio

Il saldo nasconde un ricambio molto più grande: dei 22.933 annunci del 2025, 5.298 non c’erano più un anno dopo (il 23%), mentre ne sono comparsi 7.703 nuovi. Quasi un annuncio su tre di settembre 2026 non esisteva dodici mesi prima.

Cala invece la quota di annunci che accettano solo soggiorni di almeno 30 notti, cioè affitti di media durata pubblicati su Airbnb: da 17,5% a 13,9%. È un segnale che una parte di chi l’anno scorso affittava “a mesi” è tornata agli affitti brevi.

Chi gestisce gli annunci: un mercato che si concentra

Quattro host su cinque hanno un solo annuncio, ma gestiscono una minoranza dell’offerta. I 299 host con almeno 10 annunci controllano il 38,4% di tutti gli annunci, e la quota cresce. I quattro account più grandi superano ciascuno i 230 annunci, il più grande arriva a 468. Il racconto dell’affitto breve come “seconda casa del privato” descrive la maggior parte degli host, ma non la maggior parte degli annunci.

Dove sono gli annunci

Gli 87 quartieri di Milano sono molto diversi. I dieci con più annunci a settembre 2026:

La crescita è ancora concentrata nel centro e nella prima cerchia: Buenos Aires, Duomo, Centrale e Brera da soli aggiungono oltre 650 annunci. Tra i quartieri medi crescono molto Lodi - Corvetto (+19,7%) e Porta Romana (+16,4%). Venti quartieri su 87 perdono annunci, ma di poco (al massimo 11 annunci in meno), e quasi tutti sono in periferia.

La quota di annunci con CIN corretto varia poco: dall’86,0% di Duomo al 73,1% di Tibaldi, tra i quartieri con almeno 150 annunci.

Per chi conosce la nostra zona: al Portello gli annunci sono passati da 120 a 140 (+16,7%), a Tre Torri da 22 a 20.

Cosa ne ricaviamo

1. Prima di citare un numero, chiedersi cosa conta. “20.000 affitti brevi” e “30.000 affitti brevi” possono essere entrambi corretti. Senza piattaforme, confini e definizione di attivo, il numero da solo non dice molto.

2. Il numero più utile per il dibattito pubblico è quello degli annunci attivi. Per il Comune di Milano su Airbnb siamo intorno ai 16.000-18.000, non ai 25.000 degli annunci pubblicati.

3. L’irregolarità va misurata sugli annunci attivi. Sul totale, quasi uno su cinque non mostra un CIN corretto. Tra quelli che ricevono davvero ospiti, meno di uno su dieci.

4. Il mercato cresce, ma soprattutto si professionalizza. La quota in mano agli host con molti annunci sale di tre punti in un anno, e il ricambio annuale è di migliaia di annunci.

Limiti di questa analisi

• Inside Airbnb rileva solo Airbnb, e solo il Comune di Milano. Gli appartamenti presenti solo su Booking o su altri canali non sono inclusi.
• Airbnb sposta leggermente la posizione degli annunci per privacy: l’attribuzione ai quartieri di confine può essere imprecisa.
• Le recensioni sono un indicatore di attività per difetto: non tutti gli ospiti lasciano una recensione.
• Il controllo dei CIN è solo sul formato. Un codice dal formato corretto può comunque non essere valido, e un codice “anomalo” può avere una spiegazione legittima.
• Confrontiamo due rilevazioni puntuali, a un anno di distanza, entrambe a fine settembre: i valori di altri mesi possono essere diversi.

Fonti e dati

• Inside Airbnb, dataset “Milan, Lombardy, Italy”, rilevazioni del 20-21 settembre 2026 e del 22-24 settembre 2025, insideairbnb.com, licenza CC BY 4.0.
• Ministero del Turismo, Infografica BDSR aprile 2026, dati estratti il 30 aprile 2026.
• Stime di mercato: AirDNA, Airbtics, GuestFavorites, AirROI, BnbCalc, Confcommercio Milano.
• Scarica i dati per quartiere usati in questa pagina: affitti-brevi-milano-quartieri-2025-2026.csv (87 quartieri, annunci 2025 e 2026, quota con CIN corretto).

Se trovi un errore o vuoi i dati in un altro formato, scrivici: aggiorniamo la pagina a ogni nuova rilevazione Inside Airbnb.

Sul Salone 2027 abbiamo analizzato anche i calendari: come si stanno riempiendo gli affitti brevi per il Salone del Mobile 2027.